Điều gì đã xảy ra: Tăng cường định giá đất tại Việt Nam
Vào giữa năm 2026, Việt Nam đã ban hành các quy định pháp luật mới, siết chặt và làm rõ quy trình định giá đất. Quyết định này, được VnEconomy EN đưa tin, là một bước đi quan trọng trong việc cải cách quan hệ đất đai của đất nước, nhằm đảm bảo tính minh bạch và sự phù hợp với thị trường hơn trong lĩnh vực kinh tế này. Việc tăng cường quy trình định giá đất liên quan trực tiếp đến vai trò quan trọng của nó trong việc tính toán nhiều chỉ số tài chính tiếp theo – từ thuế và phí đến bồi thường khi thu hồi đất và xác định giá trị tài sản thế chấp.
Cơ sở cho những thay đổi này là Luật Đất đai 2024 (Land Law 2024) mới, chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025. Luật này đưa ra các phương pháp định giá tiên tiến, mà theo các nhà lập pháp, nhằm mục đích đưa giá trị định giá của nhà nước gần hơn với giá thị trường thực tế. Khoảng cách tồn tại trước đây giữa giá trị hành chính và giá trị thị trường thường dẫn đến méo mó trong giao dịch, bồi thường không công bằng và thu ngân sách không đầy đủ.
Đối với doanh nghiệp, điều này có nghĩa là chi phí sở hữu hoặc thuê tài sản đất đai giờ đây sẽ phản ứng linh hoạt hơn với tình hình kinh tế thực tế. Việc định giá lại thường xuyên, được thực hiện theo các quy định mới, sẽ loại bỏ việc định giá thấp hoặc cao một cách nhân tạo, một mặt tạo ra một môi trường đầu tư công bằng và dễ dự đoán hơn, mặt khác có thể dẫn đến việc xem xét lại đáng kể các chi phí hiện tại đối với các công ty hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều này có ý nghĩa gì đối với thương mại điện tử Nga: Tăng chi phí và điều chỉnh chiến lược
Đối với các công ty thương mại điện tử Nga, những đơn vị tích cực sử dụng Việt Nam làm trung tâm logistics quan trọng cho các hoạt động tại Đông Nam Á và trung chuyển hàng hóa về Nga, việc tăng cường định giá đất có ý nghĩa trực tiếp và đáng kể. Việt Nam, nhờ vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển và chi phí lao động tương đối thấp, đã trở thành điểm đến hấp dẫn để đặt kho bãi, trung tâm phân loại và điểm gom hàng.
Trước hết, các quy định mới sẽ ảnh hưởng đến chi phí thuê và mua các khu phức hợp kho bãi và logistics. Khi định giá đất của nhà nước tiến gần hơn đến giá thị trường thực tế, có thể dự đoán rằng giá thuê và giá mua đất cho các cơ sở thương mại sẽ tăng lên. Điều này đặc biệt đúng đối với các kho bãi chất lượng cao loại A và B, nằm trong các khu công nghiệp có vị trí chiến lược, gần các cảng lớn (như Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh) và các tuyến giao thông huyết mạch.
Sự gia tăng này sẽ trực tiếp làm tăng chi phí vận hành của các công ty. Trong điều kiện thị trường thương mại điện tử có tính cạnh tranh cao, nơi biên lợi nhuận thường thấp, ngay cả một sự tăng nhẹ trong chi phí logistics cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Điều này không chỉ liên quan đến chi phí lưu kho hàng hóa mà còn đến tổng chi phí xây dựng và duy trì chuỗi cung ứng hiệu quả. Việc tăng chi phí đất đai và thuê mướn cũng có thể dẫn đến việc xem xét lại các khoản mục chi phí khác liên quan đến việc bản địa hóa hoạt động.
Do đó, các doanh nghiệp Nga sẽ phải xem xét lại mô hình tài chính của mình và, có thể, điều chỉnh giá sản phẩm để duy trì khả năng cạnh tranh. Các công ty không kịp thời tính đến những thay đổi này có nguy cơ phải đối mặt với sự gia tăng chi phí bất ngờ, điều này có thể làm suy yếu vị thế của họ trên thị trường hoặc làm chậm các kế hoạch mở rộng. Ngoài ra, việc tăng giá trị tài sản đất đai sẽ ảnh hưởng đến sự hấp dẫn đầu tư: đầu tư vào xây dựng các trung tâm logistics mới hoặc mở rộng các trung tâm hiện có sẽ đòi hỏi vốn đầu tư lớn hơn, điều này có thể thay đổi các kế hoạch phát triển dài hạn.
Bình luận của chuyên gia VietSmart: Các biện pháp phòng ngừa và lập kế hoạch dài hạn
Với tư cách là chuyên gia về thị trường Đông Nam Á, chúng tôi tại VietSmart đặc biệt khuyến nghị các doanh nghiệp thương mại điện tử Nga không nên bỏ qua những thay đổi này. Đây không chỉ là một cải cách hành chính, mà là một sự dịch chuyển cơ bản trong nền kinh tế quan hệ đất đai, sẽ có hiệu ứng dây chuyền đến nhiều quy trình kinh doanh. Các quy định mới, có hiệu lực vào năm 2025 và được thực hiện tích cực vào năm 2026, báo hiệu sự kết thúc của kỷ nguyên giá đất bị định giá thấp một cách nhân tạo ở một số khu vực.
Nhiệm vụ hàng đầu là tiến hành kiểm toán toàn diện các hoạt động logistics hiện tại và dự kiến tại Việt Nam. Cần đánh giá xem việc tăng tiềm năng của chi phí đất đai và thuê sẽ ảnh hưởng như thế nào đến sự ổn định tài chính và khả năng cạnh tranh. Điều này bao gồm phân tích các hợp đồng thuê hiện có, thời hạn và điều khoản xem xét lại của chúng, cũng như đánh giá lại các dự án đầu tư. Điều quan trọng là phải hiểu rằng việc tăng cường tính minh bạch và sự phù hợp với thị trường trong quan hệ đất đai, cuối cùng, sẽ góp phần tạo ra một môi trường đầu tư lành mạnh hơn, nhưng giai đoạn chuyển tiếp đòi hỏi sự cảnh giác và linh hoạt đặc biệt từ các bên tham gia thị trường.
Kết luận và các bước hành động: Các bước thực tiễn để giảm thiểu rủi ro
- Tiến hành kiểm toán khẩn cấp chi phí logistics: Tính toán lại tất cả các chi phí liên quan đến việc thuê hoặc sở hữu kho bãi và đất đai tại Việt Nam, dựa trên phương pháp định giá mới. Đánh giá tác động của việc tăng giá tiềm năng đối với giá thành sản phẩm và tổng lợi nhuận, dự báo các kịch bản cho giai đoạn 2027-2028.
- Rà soát lại các hợp đồng hiện có: Nghiên cứu kỹ các điều khoản xem xét lại giá thuê trong các hợp đồng thuê hiện hành. Cân nhắc khả năng ký kết các thỏa thuận dài hạn với giá cố định hoặc với cơ chế điều chỉnh giá minh bạch, có tính đến thực tế mới nhưng hạn chế các biến động đột ngột.
- Nghiên cứu các địa điểm và hình thức thay thế: Có thể đã đến lúc xem xét các khu công nghiệp ít danh tiếng hơn nhưng đầy tiềm năng ở các tỉnh đang phát triển của Việt Nam, nơi giá đất chưa đạt đỉnh. Cũng cần đánh giá các mô hình kho chung (co-location) hoặc đầu tư vào tự động hóa để giảm nhu cầu về diện tích lớn.
- Tăng cường tương tác với các chuyên gia địa phương: Hợp tác chặt chẽ với các công ty luật và tư vấn Việt Nam chuyên về bất động sản và luật đất đai để nhận được thông tin cập nhật nhất và điều chỉnh chiến lược phù hợp với môi trường pháp lý thay đổi liên tục. Việc theo dõi thường xuyên các thay đổi luật pháp trong giai đoạn 2026-2027 sẽ rất quan trọng.
- Đánh giá tính hợp lý của việc đẩy nhanh đầu tư: Nếu có kế hoạch mua đất hoặc xây dựng cơ sở vật chất, có thể nên xem xét đẩy nhanh các quy trình này để cố định chi phí trước khi hiệu ứng đầy đủ từ các quy định định giá mới phát huy tác dụng, nếu điều này hợp lý về mặt kinh tế và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.
Nguồn: VnEconomy EN — Business ngày 21 tháng 7 năm 2026